@rabirgoです。
FP3級の試験が今週末に迫ってきました。正直、計画したよりは学習が進んでません。。
教材が問題集ということもあり、なかなかさらっと読み流すことができないですね。
どうしても通読、回答、理解を同時にやろうとしてしまいます。
まあ、なんとか一通りは終わりそうなのでメモしたところを復習して数字を覚えていけば大丈夫じゃないかな。模試してみないとわかりませんが・・
今回は不動産について気づいたこと、腹落ちしたことをシェアします。
ここは半分捨ててるのでさらっといきます。
不動産の基本
土地の価格
土地には4つの価格が存在するって知ってました？
私が見てるテキストによると
- 公示価格
- 基準字標準価格
- 固定資産税評価額
- 相続税評価額（路線価）
の4つです。「一物四価」と言うそうです。初心者ゴロシ。
価格ごとに基準日、公表日、決定期間、評価割合などが異なります。
私のテキストとは項目が異なりますが、表にまとめてくれてるページがありましたので参考まで。
不動産登記簿の構成
不動産業界に勤めているか自分が不動産を買う時しか見ないと思いますが、不動産登記簿の構成に関する設問があるようです。
- 表題部 … 不動産の所在地、面積、弘成などが記載
- 権利部－甲区 … 所有権に関する事項が記載
- 権利部－乙区 … 所有権以外の権利（抵当権、先取特権、賃貸権等）が記載
SUUMO のページのサンプルが載ってました。
細かく見ると複雑ですね。
なお、不動産登記には「対抗力がある」が「公信力はない」そうです。
とってもややこしいので用語だけ覚えておきます。。
不動産の取引
手付金
契約を破棄する場合の手付金の扱いについて。
一旦結んだ契約を買主側から解除する場合には、手付金を放棄すれば可能。
売主側から解除する場合は手付金の2倍の金額を買主に渡せば可能。
売主側は2倍渡せば契約解除できるってことですね。
契約後に手付金の2倍を払っても儲かるような話がくれば契約解除可能と。
壁芯面積と内法面積
こちらの説明がわかりやすそうです。
実生活で知っておかなければならないのは、パンフレットに載っているのは壁芯面積で登記簿に記載される面積は内法面積ということです。
知っておかないと条件をクリアせず融資を受けられないなど不都合が発生しそうです。
上記ページの「注意すること」を参照ください。
不動産に関する法令
借家借家法
ややこしいので用語の列挙だけ。
- 借地権
- 普通借地権
- 定期借地権
- 一般定期借地権
- 事業用借地権
- 建物譲渡特約付借地権
- 借家権
- 普通借家権
- 定期借家権
存続期間、更新、契約方法などが異なり覚えるモチベーションも湧かないのでここは捨てかな。
区分所有法
分譲マンションなどの管理組合の集会で議案を議決する際の決め事のようです。
都市計画法
都市計画地域が定められてます。
- 都市計画区域
- 線引区域
- 市街化区域
- 市街化調整区域
- 非線引区域
- 線引区域
許可が必要な開発行為の面積が区域別に異なります。
建築基準法
建ぺい率、容積率とは知ってました。
接道義務や、前面道路の幅員（ふくいん）による容積率の制限があるなどは知りませんでした。
道路は奥が深いらしい・・。深追いはしないでおこう。
不動産の税金
不動産取得税
不動産は取得した（購入した、増改築した、贈与された）だけで税金がかかるんですよね。
ただし相続や法人の合併で取得した場合はかからないそうです。
不動産取得税の計算式は
固定資産税評価額 x 3%(※)
※原則は4% だが、令和3年（2021年）3月31日までの取得は特例で 3%
また、課税標準の特例 というものがあるそうです。課税標準とは「税額を計算するときに、税率を乗じる対象となる価額をいう（税額＝課税標準×税率）」そうです。控除みたいなものですね。
消費税
消費税がかかる取引とかからない取引があるそうです。
こちらのページで表に纏まってましたので紹介だけ。
固定資産税
毎年1月1日に固定資産課税台帳に所有者として登録されている場合は納税義務者となります。
固定資産税の標準税率は 1.4%
住宅用地には課税標準の特例があります。検索すると自治体ごとにページが見つかります。
以下のページは大阪。
また、新築住宅にも税率軽減の特例があるようです。
自分ごとではないのでなかなか数字を覚えられません。。
基本は捨てて、余裕があれば直前に頭に入れましょうかね。
都市計画税
毎年1月1日、固定資産課税台帳に、市街化区域にある土地、家屋の所有者として登録されている場合は納税義務者となります。
都市計画税の制限税率が 0.3%
こちらにも住宅用地には課税標準の特例があるようです。先の大阪府のページの表にまとめられてました。（再掲します）
所得税（不動産譲渡時）
短期と長期の譲渡があり、税率が変わります。
- 短期譲渡所得 … 39％（所得税 30%、住民税9%）
- 長期譲渡所得 … 20%（所得税15%、住民税5％）
いずれも復興特別所得税が加算されます。
また、特別控除や特例がいくつかあります。問題集ではよく問われていた印象です。
- 住居用財産の3,000万の特別控除
- 空き家にかかる譲渡所得の特別控除
- 居住用財産の軽減税率の特例
- 特定居住用財産の買替えの特例
- 居住用財産を買い替えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
- 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
投機目的だと税金が高く、通常の居住を目的とした譲渡であれば特別控除や特例により税金は安くなるってところでしょうか。
不動産の有効活用
土地の有効活用の事業手法
土地を持ってても空き地なら、宝の持ち腐れというより固定資産税だけが取られてしまうただの金食い虫ですが、アパートやテナントを建てて金の成る木にすることもできます。（うまくいけば）
でも素人では建設を企画してテナントを募集して・・なんてことはできないので事業者と組んで土地を有効活用する方法があるようです。
こちらにわかりやすそうなページがありましたので紹介しておきます。
不動産投資利回り
単純利回り（表面利回り）と NOI 利回り（実質利回り、純利回り）があります。
単純利回りは年間諸経費を考慮しない利回り。NOI 利回りは年間諸経費を考慮します。
さいごに
賃貸以外に不動産取引をしたことがないので勉強になりました。
今後人生のステージが変わって不動産売買を扱うようになれば役立ちそうな知識ですね。
今回は試験のために覚えられるだけ覚えようと思います。（多分すぐ忘れる…）
今日の世界一周絶景日めくりカレンダー
日めくりカレンダーを紹介しています。
ドハーニ街シナゴーグ
ハンガリーのブダペストにある、ユダヤ教の礼拝所だそうです。ユダヤ教では礼拝所のことを「シナゴーグ」というらしい。初めて聞きました。
日本では馴染みのないユダヤ教文化、気になります。
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