雑記

FP3級学習での気づき⑤不動産まとめ[ほぼ日刊らびるご vol.574]

@rabirgoです。

FP3級の試験が今週末に迫ってきました。正直、計画したよりは学習が進んでません。。

教材が問題集ということもあり、なかなかさらっと読み流すことができないですね。
どうしても通読、回答、理解を同時にやろうとしてしまいます。

まあ、なんとか一通りは終わりそうなのでメモしたところを復習して数字を覚えていけば大丈夫じゃないかな。模試してみないとわかりませんが・・

今回は不動産について気づいたこと、腹落ちしたことをシェアします。
ここは半分捨ててるのでさらっといきます。

不動産の基本

土地の価格

土地には4つの価格が存在するって知ってました?

私が見てるテキストによると

  • 公示価格
  • 基準字標準価格
  • 固定資産税評価額
  • 相続税評価額(路線価)

の4つです。「一物四価」と言うそうです。初心者ゴロシ。

今年(2015年)からはじまる相続税基礎控除額の引き下げに伴い、ニュースや新聞などでも「路線価」「固定資産税評価額」「公示地価」「実勢価格」といった文字をよく見かけた方も多いかと思います。今回は、相続初心者を悩ませる、これらの言葉の意味の違いを分かり...

価格ごとに基準日、公表日、決定期間、評価割合などが異なります。
私のテキストとは項目が異なりますが、表にまとめてくれてるページがありましたので参考まで。

ナカジツの「住まいのお役立ち情報」『固定資産税の路線価とは?その概要や算出方法を解説』ページ。不動産購入・売却なら不動産SHOPナカジツが運営する「幸せいっぱいおうち探し館!」にお任せ下さい。約13,000件を超える豊富な物件の中からあなたのご要望に合う物...

不動産登記簿の構成

不動産業界に勤めているか自分が不動産を買う時しか見ないと思いますが、不動産登記簿の構成に関する設問があるようです。

  • 表題部 … 不動産の所在地、面積、弘成などが記載
  • 権利部-甲区 … 所有権に関する事項が記載
  • 権利部-乙区 … 所有権以外の権利(抵当権、先取特権、賃貸権等)が記載

SUUMO のページのサンプルが載ってました。

土地や建物など不動産の取得や売却などにかかわる不動産登記。登記内容が記載された登記簿謄本(登記事項証明書)の見方や取得方法のほか、抵当権抹消登記、名義変更の際の所有権移転登記のポイントを解説します。

細かく見ると複雑ですね。

なお、不動産登記には「対抗力がある」が「公信力はない」そうです。
とってもややこしいので用語だけ覚えておきます。。

不動産の取引

手付金

契約を破棄する場合の手付金の扱いについて。

一旦結んだ契約を買主側から解除する場合には、手付金を放棄すれば可能。
売主側から解除する場合は手付金の2倍の金額を買主に渡せば可能。

売主側は2倍渡せば契約解除できるってことですね。
契約後に手付金の2倍を払っても儲かるような話がくれば契約解除可能と。

壁芯面積と内法面積

こちらの説明がわかりやすそうです。

不動産豆知識 > 不動産のあれこれに関する記事です。おかげさまで創業33年。JR博多駅から直結徒歩2分、JRJP博多ビル9Fにてお待ちしております。土・日・祝日も営業!

実生活で知っておかなければならないのは、パンフレットに載っているのは壁芯面積で登記簿に記載される面積は内法面積ということです。

知っておかないと条件をクリアせず融資を受けられないなど不都合が発生しそうです。
上記ページの「注意すること」を参照ください。

不動産に関する法令

借家借家法

ややこしいので用語の列挙だけ。

  • 借地権
    • 普通借地権
    • 定期借地権
      • 一般定期借地権
      • 事業用借地権
      • 建物譲渡特約付借地権
  • 借家権
    • 普通借家権
    • 定期借家権

存続期間、更新、契約方法などが異なり覚えるモチベーションも湧かないのでここは捨てかな。

区分所有法

分譲マンションなどの管理組合の集会で議案を議決する際の決め事のようです。

都市計画法

都市計画地域が定められてます。

  • 都市計画区域
    • 線引区域
      • 市街化区域
      • 市街化調整区域
    • 非線引区域

許可が必要な開発行為の面積が区域別に異なります。

建築基準法

建ぺい率、容積率とは知ってました。

建ぺい率と容積率は、住宅を購入する際にぜひ知っておきたい規定の一つです。建築可能な建物の大きさは敷地面積と建ぺい率、容積率によって左右され、土地価格にも影響します。基本的な内容を確認しておきましょう。 | 住まいのお役立ち情報【LIFULL HOME'S】

接道義務や、前面道路の幅員(ふくいん)による容積率の制限があるなどは知りませんでした。
道路は奥が深いらしい・・。深追いはしないでおこう。

土地は接道義務を満たさないと建物を建てることができません。建てられる建物は設定された要件によって決まり、場合によっては制限がかけられる場合もあります。どれも売買に影響を与えるので、一戸建てや土地を売却する際は道路付けなどを確認しておきましょう。

不動産の税金

不動産取得税

不動産は取得した(購入した、増改築した、贈与された)だけで税金がかかるんですよね。

ただし相続や法人の合併で取得した場合はかからないそうです。

不動産取得税の計算式は

固定資産税評価額 x 3%(※)
※原則は4% だが、令和3年(2021年)3月31日までの取得は特例で 3%

また、課税標準の特例 というものがあるそうです。課税標準とは「税額を計算するときに、税率を乗じる対象となる価額をいう(税額=課税標準×税率)」そうです。控除みたいなものですね。

消費税

消費税がかかる取引とかからない取引があるそうです。

こちらのページで表に纏まってましたので紹介だけ。

2019年10月に消費税が増税されます。不動産売買と消費税との関係は、特殊なルールがあり複雑です。売却と購入では消費税がどのように影響するかわかりやすく解説します。

固定資産税

毎年1月1日に固定資産課税台帳に所有者として登録されている場合は納税義務者となります。

固定資産税の標準税率は 1.4%

住宅用地には課税標準の特例があります。検索すると自治体ごとにページが見つかります。
以下のページは大阪。

住宅の敷地である住宅用地の税負担は、特に軽減することとされており、その面積によって小規模住宅用地と一般住宅用地の区分に応じた特例率を価格に乗じて課税標準額を求めています。 小規模住宅用地 住宅1戸当たり200平方メートル以下の住宅用地(2..

また、新築住宅にも税率軽減の特例があるようです。

ここでは、新築住宅を所有することになった時に所有者に課せられる不動産取得税の概要、及び、軽減制度についてわかりやすく解説します。また、実際にいくらくらいの不動産取得税がかかり、いくら軽減されるのかといった税額算定シミュレーションも紹介します。

自分ごとではないのでなかなか数字を覚えられません。。
基本は捨てて、余裕があれば直前に頭に入れましょうかね。

都市計画税

毎年1月1日、固定資産課税台帳に、市街化区域にある土地、家屋の所有者として登録されている場合は納税義務者となります。

都市計画税の制限税率が 0.3%

こちらにも住宅用地には課税標準の特例があるようです。先の大阪府のページの表にまとめられてました。(再掲します)

住宅の敷地である住宅用地の税負担は、特に軽減することとされており、その面積によって小規模住宅用地と一般住宅用地の区分に応じた特例率を価格に乗じて課税標準額を求めています。 小規模住宅用地 住宅1戸当たり200平方メートル以下の住宅用地(2..

所得税(不動産譲渡時)

短期と長期の譲渡があり、税率が変わります。

  • 短期譲渡所得 … 39%(所得税 30%、住民税9%)
  • 長期譲渡所得 … 20%(所得税15%、住民税5%)

いずれも復興特別所得税が加算されます。

また、特別控除や特例がいくつかあります。問題集ではよく問われていた印象です。

  • 住居用財産の3,000万の特別控除
  • 空き家にかかる譲渡所得の特別控除
  • 居住用財産の軽減税率の特例
  • 特定居住用財産の買替えの特例
  • 居住用財産を買い替えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
  • 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

投機目的だと税金が高く、通常の居住を目的とした譲渡であれば特別控除や特例により税金は安くなるってところでしょうか。

不動産の有効活用

土地の有効活用の事業手法

土地を持ってても空き地なら、宝の持ち腐れというより固定資産税だけが取られてしまうただの金食い虫ですが、アパートやテナントを建てて金の成る木にすることもできます。(うまくいけば)

でも素人では建設を企画してテナントを募集して・・なんてことはできないので事業者と組んで土地を有効活用する方法があるようです。

こちらにわかりやすそうなページがありましたので紹介しておきます。

土地活用マル得ガイド「代表的な土地活用システムの特徴」では、「事業受託方式」「土地信託方式」「定期借地権方式」「等価交換方式」に分けてご紹介しております。

不動産投資利回り

単純利回り(表面利回り)と NOI 利回り(実質利回り、純利回り)があります。

単純利回りは年間諸経費を考慮しない利回り。NOI 利回りは年間諸経費を考慮します。

さいごに

賃貸以外に不動産取引をしたことがないので勉強になりました。
今後人生のステージが変わって不動産売買を扱うようになれば役立ちそうな知識ですね。

今回は試験のために覚えられるだけ覚えようと思います。(多分すぐ忘れる…)

今日の世界一周絶景日めくりカレンダー

日めくりカレンダーを紹介しています。

気分を変えるために日めくりカレンダーを買った[ほぼ日刊らびるご vol.498]@rabirgoです。 先日どうも調子悪いって日がありました。 https://rabirgo.net/daily-rabi...

ドハーニ街シナゴーグ

ハンガリーのブダペストにある、ユダヤ教の礼拝所だそうです。ユダヤ教では礼拝所のことを「シナゴーグ」というらしい。初めて聞きました。

日本では馴染みのないユダヤ教文化、気になります。

ユダヤ教の礼拝所として知られる「シナゴーグ」。ハンガリーのブダペストにはヨーロッパ最大のシナゴーグとして知られる「ドハーニ街のシナゴーグ」があるのですが、行ってみるとそこにはカトリック教会とは異なる独特の美しい世界!入場料はちょっと高いです

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